En 1979, la population des villes a pour la première fois dépassé celle des villages : l'Iran des «quarante mille villages» a symboliquement fait place à celui des villes. En 1996, 61,5% des iraniens vivent en ville. Téhéran est capitale de l'Iran depuis 1786, mais Tabriz était encore au début de ce siècle la plus grande ville de Perse, jusqu'à ce que les revenus du pétrole permettent à l'État iranien de se renforcer et à Téhéran de devenir une métropole à la tête d'un pays centralisé. La capitale iranienne n'a atteint qu'en 1960 sa taille relative (14% de la population du pays), puis est restée stable à ce niveau, si l'on ne compte pas la ville satellite de Qom dont le développement est récent (680 000 habitants en 1991).
La croissance urbaine n'a vraiment commencé qu'après la seconde guerre mondiale, puisqu'en 1956 l'Iran ne comptait que neuf villes de plus de 100 000 habitants, contre 47 en 1991. Dans ce pays d'ancienne culture citadine, le fait urbain est d'abord lié au plateau central où, depuis les Seldjoukides, de petites villes et bazars sont apparus sur les routes caravanières, mais le reste du pays est loin d'être un désert urbain puisque chaque province était organisée autour de villes dont certaines sont désormais des métropoles régionales. Ce réseau urbain est cependant très dissymétrique en raison de la position excentrée de Téhéran, au nord du pays.
À Téhéran et dans les sept villes de plus de 500 000 habitants (Méched, Ispahan, Tabriz, Chiraz, Ahvâz, Kermânchâh, et la conurbation des villes caspiennes autour d'Amol) vivent 44% des citadins. Malgré l'hégémonie de Téhéran, les grandes métropoles régionales qui ont émergé à partir des années 1960 contribuent de façon majeure à l'activité culturelle, politique et économique du pays. Ce réseau urbain est complété par 320 villes petites et moyennes et une quinzaine de centres urbains de plus de 200 000 habitants, particulièrement dynamiques.
Les vingt dernières années ont été marquées par la croissance de grandes villes dans les régions périphériques, par l'apparition de banlieues autour des grandes villes et par la destruction d'Abâdân et Khorramchahr. Ahvâz, la ville du pétrole, avait ouvert la voie de l'urbanisation hors du plateau central, dès les années 1940. Aujourd'hui Kermânchâh, Zâhedân, Ourmia, Sanandadj, Mahâbâd, Bandar Abbâs, Khorramâbâd ne sont plus les chefs-lieux de régions rurales ou des postes avancés des administrations centrales dans des provinces non persanes, mais des villes complexes, dont le développement pourrait, à terme, redéfinir les rapports longtemps figés entre centre et périphérie.
Plusieurs grandes conurbations se sont également formées depuis une vingtaine d'années. Le triangle Amol, Babol, Qâ'emchahr (ex-Châhi) à l'ouest du Mâzandarân regroupe près de 500 000 habitants. La région d'Ispahan comprend non seulement les anciens bourgs ruraux (Nadjafâbâd, Falâvardjân) mais aussi les villes nouvelles de la sidérurgie (Foulâdchahr, Mobârakeh). Quant à la région urbaine de Téhéran, elle comprend aujourd'hui une zone de banlieue où vit 17% de la population, avec d'anciens bourgs qui comptent dorénavant parmi les plus grandes villes du pays, comme Karadj (450 000 hab.) ou Eslâmchahr (230 000 hab.).
Les villes détruites par la guerre pourront, par contre, difficilement retrouver leurs fonctions antérieures, malgré leur reconstruction et le retour d'une partie des populations. Les 550 000 habitants chassés d'Abâdân et Khorramchahr ont accéléré le développement de Bouchir et surtout de Bandar Abbâs (250 000 hab.) qui s'impose comme la nouvelle capitale de la rive nord du golfe Persique.